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个税抵扣牵出房屋出租税:纳税者寥寥 有人借机涨租

个税抵扣牵出房屋出租税:纳税者寥寥 有人借机涨租

2019-01-10 11:05:28
来源:
金评汇

前两天,北京的老赵被一则新闻吸引住了:因为害怕被征税,房东不让租客申报个税中的住房租金专项扣除,否则就要涨房租。虽然有一套房子对外出租,老赵最开始并没有在意,但随着铺天盖地的新闻袭来,他也犯起了嘀咕:“难道以后出租房子真的要纳税?”

出租房子并取得收入要依法纳税,早就是明文规定,但由于征收难度大、信息不健全,真正纳过税的房东寥寥无几,一些地方虽然简化税种、降低税率,也收效甚微。虽然短期内是否征税仍未可知,但中新经纬调查发现,已经有房东想借势涨价了。

文:薛宇飞

01 租客减税 房东烦恼

几年前,老赵一家搬到了北京朝阳区大望路附近,而老赵的另一套房子——位于朝阳区五环外的两居室开始对外出租,由于临近地铁,房子很容易出租,虽然租金不多,但几年下来也获得一些收益。

“和很多搬出来的老邻居一样,房子都是挂在网上直租,虽然与租客签有协议,但没有去政府备过案,也没有缴过税。”老赵说,虽然知道出租房屋要缴税,但没人查,也不影响征信,自然不会去申报。

根据新实施的个税专项附加扣除,北京等城市的租客每月可以扣除1500元的住房租金专项附加。若假设租客扣除三险一金后的月薪为1万元,在没有专项附加扣除、个税起征点为5000元的情况下,每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元;享受住房租金专项扣除后,每月缴纳的个税降至140元,1个月可以增加150元收入,一年为1800元。

住房租金专项扣除虽然利好租客,但却给“老赵们”增添了烦恼。纳税人享受住房租金专项附加扣除,需填报租赁住房地址、出租人姓名及身份证件类型和号码,或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

在老赵看来,这些关键信息被税务机关掌握,是不是意味着以后就要申报纳税了,甚至还要将之前漏缴的税款一并补上?让房东们更加焦虑的是,有消息称,要缴纳的税率很高,将占到房租不小的一部分。

社科院一位不愿具名的财税专家告诉中新经纬,个人出租住房需要缴纳的税目比较多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加等。

在主要税种中,增值税根据主体不同,税率也不一样,个人出租住房的应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%,而“一般纳税人”和“小规模纳税人”出租住房则会较高。相关规定还明确,个人出租不动产月租金收入不超过3万元的,可免征增值税。房产税与个人所得税上也有优惠,房产税暂减按4%的税率征收,个人所得税暂减按10%的税率征收。

显然,相当一部分个人出租的住房月租金都没有超过3万元,基本都可以免征增值税。以老赵3000元/月出租的两居室为例,其房产税和个人所得税应缴纳420元/月。但实际征缴中,税务机关出台了更为优惠的税率,北京住房的综合征收率是月租金收入的5%;上海以租金除以1.05作为计税收入,若计税收入达到3万元及以上,其综合税率为5%,计税收入在3万元以下,综合税率为3.5%;深圳征收租赁税,最低税率为4.5%。

以5%的税率计算,老赵每月需要缴纳150元税款,但他认为,羊毛出在羊身上,一旦房东们的出租成本增加,势必会引起租金上涨,“在北京,3000元/月的两居室已经比较便宜了,如果真要缴税,那可能就要租客买单了。”

02 收税遇冷 房东抵制

很多个人房东与老赵一样,出租房源并取得收入,却从来没有纳过税,到底有多少人在漏缴,并没有一个十分权威的说法。中原地产首席分析师张大伟称,以北京为例,租赁行为备案的比例不足一成,而如果从全国来看,1%都不到。

社科院的上述专家认为,由于出租房屋信息不健全、租金以现金交易等原因,给税务部门征缴税款带来很大难度,“法不责众”的心理也让多数房东选择漏税。

中国的税种以间接税为主,需要个人主动申报的情况少之又少,即便是工薪族接触最多的个人所得税,也是由单位代扣。从各地规定来看,租金纳税需要房东主动去税务机关或代征点申报,显然,仅凭“纳税光荣”的口号,没有多少人会主动这么做。

有业内人士指出,主动申报纳税的情况也存在,但多数都是房东或者租客需要发票用于报销或者做证明材料使用。例如北京的积分落户政策,在“合法稳定住所”一项里,申请人要签订正式房屋租赁合同,合法租赁符合登记备案、依法纳税等有关规定的住所,才可以拿到相应积分。

实际征缴中,税务机关虽然出台了优惠的综合税率,但从多个地方媒体之前的报道来看,缴税遇冷是普遍现象。2010年,哈尔滨市就出台了个人房屋租赁税,税率在5%~12%,据黑龙江日报报道,租赁税实施20天,某街道办事处个人房屋租赁税收仍为零。多数街道办事处表示,虽然他们大概掌握房屋出租的情况,但是到征税时,承租人往往都不承认房子是自己租的,多数会以自己是房主的亲戚、房子不是租的等借口,不向办事处人员提供租房合同,这给征税带来很大困难。

日前,深圳市龙岗区布吉街道发出的“个人房屋租赁纳税通知”引起关注,该街道要求房屋出租方收到通知之日起5日内办理纳税申报手续,逾期未办理的,将报税务部门进行处罚。2018年底,深圳市就《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》征求意见,意见稿明确,租赁或者转租当事人未在规定期限内办理房屋租赁合同备案以及备案变更或解除手续的,由主管部门责令限期改正,对个人处1千元罚款,对单位处1万元罚款。

社科院的前述专家认为,有了财产收入,就应该按照一定的税法征税,该减免的减免,该征收的要征收。他建议,为了更加公平合理,可以采用综合所得的方法计税,“有很多套房子出租并取得收益的,就多征一些,工资低、租金收入也少的人群,就少缴些。”

国家税务总局12366纳税人服务平台的工作人员也表示,根据目前的政策,不会要求房东补缴之前的税,但如果有了出租行为,就应该纳税。

03 税率扰动价格 有人借势涨租

住房租金专项附加扣除,之所以引起广泛关注,与这一群体的数量有很大关系。贝壳租房的数据显示,2018年中国的租房人群接近2亿,租房已是一线城市年轻人的常态,住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。

与此同时,对高房租的抱怨之声亦有扩大之势。如果征税变得严格,或许会对房租价格造成扰动,原有的个税专项扣除福利不免会受到影响。有报道称,在这个租房淡季,北京一房东已经将房租上涨了10%,而网络上也有不少人抱怨房东想借征税涨租金。税率才只有5%左右,况且还没征,租金就上涨了10%,颇有借势涨价的嫌疑。

老赵的两名租客都有他的身份证信息,在申报个税专项附加扣除的时候也没有联系他,老赵也没有阻拦,“税务局会不会催我们缴税,现在还不知道,等等再看。”

老赵说:“2018年年中北京的房租涨得很厉害,但我没有涨,两名租客的租期到今年6月份,我倾向涨一点,但涨多少还要看市场。”

张大伟称,虽然政府出台了很多鼓励租赁的政策,但不论是租售同权中的入学权,还是租金抵扣个税,都是依托在房东让渡部分权益上,在房东占据绝对话语权的租赁市场,这些政策只能让租客付出更多,应当警惕春节后租金上涨的可能。

中国法学会财税法学研究会会长刘剑文则建议,短期内税务部门可以出台一些过渡性措施,在一定额度内对租房收入免税,这样承租方也不会有后顾之忧。尤其是在房价居高不下的大城市,能鼓励更多业主将房屋出租,增加房源,保证租金稳定。

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