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北京长租房淡季促销 价格仍在高位

北京长租房淡季促销 价格仍在高位

2018-12-07 11:11:03
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随着房地产租赁市场转入淡季,北京长租房市场出现不同程度的折扣,最高达85折。此类产品虽然目前折扣较大,但由于前期涨幅较大,价格相比去年同期涨幅仍较大。

淡季促销

中国证券报记者走访了多个位于北京地区的长租房公寓项目了解到,多数长租房公寓项目推出了促销活动,最大折扣达8.5折。但相比去年期价格仍有一定程度上浮。

以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例,公寓管家对中国证券报记者表示,“目前只有三个户型,18平方米的暗间月租金报价4190元,目前95折优惠;20平方米的小开间报价6090元至6190元,目前每间优惠900元;25平方米的大开间报价6890元至6990元,目前85折优惠。”

现场有租户向记者反映,这一报价相比去年仍高出不少,自己合同租期到了,按照新的合约续租,大开间报价相比去年高了近千元,即使打85折,仍然高于去年同期。

记者走访附近的魔方、邦舍、自如等长租房项目,均发现存在不同程度的折扣。

“酒仙桥邦舍是唯一的LOFT结构项目,一共192间,面积都是41平方米。旺季时入住率能超过90%,目前超过80%。”公寓管家对中国证券报记者表示,“北向的长租月租金定价为每间6040元,南向租金为6180元,目前在此基础上打95折。”该价格与年初记者走访时大致相同。

在亮马桥魔方店,该长租房项目按面积大小、户型、朝向、门口是否有遮挡物等进行区分,按户型不同折扣不一,并推出优惠券、会员卡等。“算下来应该为92折,每个房间不一样,无法计算精确的优惠力度。北京地区最便宜的魔方公寓在昌平附近,价格为每间3800元以上。这个区域最便宜每间也要6000元。”魔方管家对中国证券报记者表示。

针对租期长短和支付方式的差异,中国证券报记者了解到,上述长租房项目均规定,6个月以上属于长租,实行长租定价;6个月以内属于短租,短租不实施折扣。

价格较高

除房租外,集中式长租房项目的租客,要按照商用水电价格预存水费和电费。按照所在项目和区域不同,每度电在1.2元至1.6元之间,每吨水则在9.5元至11元不等。公寓多配备保洁人员,每次入室清理费用在50元左右。

“夏季用电高峰期,每个月要1000元左右的电费;其他时间大概在300元左右。”一位入驻长租房的租客对中国证券报记者表示,“水费每个月为50元左右。房租和水电相比民租房都要贵一些。”

“长租房价格确实比普通民租房价格要高,但比同品质的酒店要低很多。长租房本身不以酒店定位,而是营造一种社群文化。比如,集中观看影片、DIY活动、免费书吧等。”有长租房项目管家对记者表示。

长租房的推出,使得不少核心地段民租房价格出现一定程度上涨。对此,魔方生活集团CEO柳佳表示,北京地区房租价格整体涨幅有限,三环以内核心区涨幅较大。如果算上四环、五环、六环的数据,整体涨幅不到10%。据魔方对20个城市10年以来整体数据监测,房租平均年度增长率约为5%。

经营风险

值得注意的是,长租房项目高昂的拿房、装修、运维成本,使得一些企业在盈利方面寻求新出路。

中国证券报记者走访发现,部分长租房品牌出于盈利性和获客率考虑,在集中式长租房公寓中植入了联合办公等项目。以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例,该长租房项目2017年底对外开放运营,楼下1至4层由龙湖旗下联合办公项目一展空间运营,5至13楼层由龙湖冠寓运营。从目前情况看,联合办公项目已被360企业安全等几十家企业占用。甫一进楼,电梯中人来人往。

记者发现,冠寓配备了健身房、观影区、公共厨房、自助超市等设备,相比其他长租房品牌配套更完备。但公共区域和公共电梯由于使用人数较多,磨损较为严重。

“楼下联合办公项目的工作人员有一些也在楼上冠寓长租公寓居住。”冠寓管家对中国证券报记者表示,“会来长租公寓公共区域健身。健身房对长租房租客免费,但对外实行会员制收费。但外部人员不能进入5层以上的住房区域。长租房公寓的私密性整体较好。”

中原地产研究院指出,长租公寓类企业在北京上海等城市占市场份额已超过20%。除了推涨房租,长租公寓的金融化带来“资金池”问题。不少长租公寓不仅仅一家租赁企业,而是成为一家“金融企业”。

中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场最大的问题表面是租金上涨,背后更大的问题是租赁公寓企业可能资金链断裂。如果租赁代理企业赚取租金服务费与差价,基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金支付差,即给付房主按月付,而收取租户按照季度甚至半年甚至以上,利用租金差建立资金池挪作他用,经营风险较大。

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